房地产财富协会
楼市挂着不朽的气息
民办房企上演“去哪了”
上海这波“强药”真的凶猛吗？
2022-5-31
一切都在朝着正确的方向发展。
明天，上海将再次苏醒。
不仅全市住宅小区恢复通行、公共交通恢复、机动车恢复通行上海房企销售额，土地拍卖市场明天也将重启。
但在重回正轨的前夜，已经注定——下一个是“国企走底，民企看戏”的又一个耳熟能详的情节。
稳定楼市
上海这一次上了一剂猛药
万众瞩目的“稳经济”电话会议第二天，上海终于等到了“非常规刺激措施”。
5月26日上海房企销售额，上海土地市场网发布关于恢复线下土地拍卖的公告。
值得注意的是，在恢复首批集中供地的同时，参与门槛也大大降低。
不仅降低了监管资金的封存比例——取消了此前110%封存地价的政策，将比例改为80%；还取消了投标入围和挂牌复合计分办法，投标人提交投标申请后可退出投标。退还保证金和利息。
但土拍卖规则的调整只是开胃菜，真正的大动作还在后面。
5月29日，上海市发布《上海市加快恢复和振兴经济行动计划》。这个最强大的政策“工具箱”，被外界视为“硬药”，包括8个方面、50项政策措施。规划中与房地产相关的政策多达11条，从需求端、土地端、房企端、融资端等多方面为房地产提供各种政策支持。
比如，启动城中村改造，启动商品房供应，增加土地供应，优化人才落户购房条件，加大房产税等税收减免力度，降低房产成本企业发展，首个房地产项目审批绿色通道...
它甚至解锁了土地出让分期付款和延期交付的玩法。允许受让方申请延期或分期支付土地出让金。
以前叫牛太太，现在叫小宝。
都是疫情造成的。
魔土射击
民营房企消失，山东黄金（600547)抢地）
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虽然上海曾经是全国土地财政依赖度最低的城市之一，但近年来，其对土地财政的依赖度逐渐增加。
2019-2021年，上海土地财政依存度分别为28%、40%、42.8%。因此，今年上海对土地财政的依赖度可能会更高。
现在，迹象已经出现。
4月26日，上海市规划和自然资源局正式发布《上海市2022年国有建设用地供应计划》，计划全年供应建设用地2427-2707公顷，其中土地522-592公顷用于商品房。以中位数计算，2022年商品房用地规划供应量将比2021年同比增加44.68%。
前天的《上海市加快恢复和振兴经济行动方案》也提到要增加土地供应。
福建某千亿地产公司投资负责人透露，4月底，上海多个区政府的人来电询问其公司的征地意向和资金情况。
多个区政府表示，今年缺钱，需要增加供应。
但昨天下午，上海一批住宅用地的登记交押金截止日期已经到期。
根据与相关房企相应部门负责人的沟通结果，标杆民营房企几乎集体缺席。
其中，中国建筑签约参与9件，保利8件，投资7件。
连外行的山东黄金都来抢地了！
那么，民营企业去哪儿了？
徐汇作为上海土地市场的活跃分子，很少选择在门槛几乎为零的36套高收益房面前观望。民营地产公司龙湖也缺席。住宅地块，但在报名前还在犹豫要不要参加。
因此，明天重启的上海土拍卖不会有太多惊喜。
依旧是“国家队”，一个民企看剧熟悉的情节。
市场仍在震荡
民营企业只剩下一口“神仙”
民营企业是市场经济中不可忽视的力量。
现在，如果房地产行业失去越来越多的民营企业，逐渐变成通信行业三大运营商的垄断，未来真的会很好玩吗？
答案是否定的。因此，与其问“民营企业在哪里？”，还不如关心“民营企业怎么了？”
一方面是市场缺乏信心观望，但更多的原因是民营企业的资金有限。
今年1-4月，销售额超过100亿元的房地产企业有57家，约为去年同期的一半。1-4月房地产百强企业平均销售额同比下降50%。在融资方面，不少民营房企陷入债务违约的困境，发债的融资渠道被彻底堵死。
2022年1-4月中国房企销售业绩排名部分截图
