□ 记者 赵伟莉 何钰 陈公兴
“你好，请问你有转按揭贷款需求吗？我们可以帮你结清贷款，然后再贷款给你，期限20年，利率最低3.55%。”2月9日一大早，记者接到一家网络银行的贷款推销电话。近段时间，住房贷款“提前还贷”成为热点，问题集中于“还款难”“排队时间长”等。记者日前就此走访南京、无锡等地的金融机构。
提前还款排队时间以月计
8日下午3点左右，记者来到南京市建邺区一家城市商业银行，大厅内有3位客户正在填写提前还贷业务单，柜台处一位业务经理正与客户核对个人信息，黄蕙（化名）是排队的一员。
2019年，黄蕙在银行办理按揭贷款190万元，期限30年，利率5.6%。“月供10907.50元，随着LPR下调，今年利息降到5.3%，如果提前还贷100万元、还贷期限不变，月供变成4889.31元，减少6018.19元。”她说，因为感觉压力太大，想分两次还清贷款，可手机银行不支持提前还贷，客服电话也打不通，只能联系当时办贷的客户经理，说是要线下办理，这才来提交材料。
南京一家国有大行工作人员告诉记者，该行手机银行可以预约提前还款，当下预约的话，还款时间也排到了4月底5月初。去年刚在江阴市贷款买房的胡英（化名）也想提前还款，咨询银行后得知，需要排队到8月，“幸好这家银行不要违约金”。
打开社交平台搜索“提前还贷”，全国多地网友的咨询、吐槽、支招等信息有数万条。一位网友吐槽说：“签约房贷的时候也没有告知提前还贷款要排队，从现在预约到还款时，至少要多还3个月的利息。”
贷款人还贷期满6个月至1年不等，是市场上大多数银行设置的提前还贷门槛，否则将收取违约金。而此次“提前还贷”潮中，被吐槽的关键点在于，即便满足还贷期条件，还需再预约、再排队，短则排队两三周、个把月，长则半年甚至更久。
多因素叠加影响客户心理
出现“提前还贷”潮，新老房贷利率差距过大是诱因之一。
目前，房贷利率基本执行LPR+点数的形式。申请提前还款的主要是2020年、2021年、2022年贷款人，当时贷款利率执行加基点政策，也就是利率上浮，且幅度较高，平均在5.4%以上，有些甚至突破6%。而按照合同，LPR每个月正常调整，点数则固定不变。也就是说，2022年LPR经历3次下调共计调整35个基点后，房贷利率中的LPR降到4.1%，但对于这批购房人来说，加基点后的房贷利率仍接近5%。
去年底至今，在坚持“房住不炒”原则下，鼓励因城施策实施差别化住房信贷政策。1月5日，央行官网发布消息称，近期人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。符合这一条件的城市，首套房贷利率可低至3.8%。目前无锡符合这一条件，网上近日也流传该市首套房贷利率为3.8%的消息。不过记者电话咨询无锡多家银行，工作人员均表示暂时没收到下调通知。
另外一个因素，则是理财市场持续低迷，消费者缺少理想的投资渠道。以目前较火的大额存单为例，存款30万元，存期3年，市场利率基本在3.85%—3.99%。有的银行推出100万元起存的大额存单，存期3年，利率4.1%。而WIND数据显示，2022年回报为负的理财产品有3104只，占比23.29%；公募基金亏损面积相对更大，67.08%的基金回报为负。对许多人来说，投资收益抵不过房贷利息。
“这两个因素叠加，助推了提前还贷潮。”南京市房地产学会副会长孟祥远说，尤其是新老房贷利差过大，让存量房贷客户心理颇受影响，他们为节省利息而寻找其他变通方法，即转贷。结清再贷，中间仍存在还款期限、审批放款期限等，所需“调头”资金按日计息。
“提前还贷”热如何降温
个人住房按揭贷款，向来是银行的优质资产。从银行角度来说，客户提前还贷导致其损失大量利息，同时新增房贷量上不来，自然会设置各种门槛。南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉说，尽管提前还款条件在合同中有明确规定，但银行与客户可以协商还款时间，尽可能减少排队，给消费者更多便利，这也有助于树立银行品牌形象。
存量房贷利率是否有调整空间？此前《经济日报》曾发表文章，建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低购房者负担，有效解决扎堆提前还款及违规“转贷”等问题；可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率。
实际上，在2008年国际金融危机爆发后，为了刺激经济增长，曾执行过存量房贷利率下浮30%的情况，市场称之为房贷利率打七折。“缓解‘提前还贷’热有两种选择，一是针对目前新老房贷利差过大这一现象，监管部门、商业银行商议是否进行调整；二是银行尽可能多地释放额度，减少客户还款排队时间。”张辉建议。孟祥远则认为，市场利率还存在下行空间，希望未来有一些窗口指导，把存量房贷利率降低一些。
近年来，监管层面一直鼓励银行让利于实体，为企业和个人纾困解难。改善社会心理预期、提振发展信心，是当前经济工作的一大重点，中央经济工作会议提出要把恢复和扩大消费摆在优先位置。而央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果表明，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民比上季减少。在这一背景下，金融服务要助力把更多储蓄转化为消费，除了推广鼓励消费的贷款品种，还需尝试更多接地气、讲实惠的创新。
