2016年中国楼市波澜让人印象深刻，背后的五光十色值得探究。
对崇尚安居乐业的中国人来说，房子是梦系神萦的温暖目标，房子也日渐成为经济上的沉重负担。在追踪楼市调控新政一个多月效果之时，人们同样追问，是什么推动了这一轮房价上涨?
红色警报“买房杠杆高，买地杠杆更高”
如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因，那么巨额资金涌入楼市则与这轮房价迅猛上涨直接相关。
“居民加杠杆购房和企业加杠杆购地是当前房市过热的主要原因。”中国房地产业协会原副会长朱中一说，房地产业是资金密集型行业，去年以来一二线城市地价房价轮动上涨，与货币、信贷政策的宽松有直接关系。
从买房端看，住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。央行统计，9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元，同比增长33.4%，显示居民购房贷款增速之快。比如深圳，截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元，相比2014年底翻了一倍。
相比“买房端”的高杠杆，更需警惕的是“买地端”的高杠杆。
今年8月，房企融信以溢价139%、110.1亿元的总价拍下上海静安区一宗3.1万平方米的地块。让外界诧异的不仅是它所创造的惊人楼面价，还有这家企业的“胆量”。根据其中期业绩报告，融信今年上半年的合同销售额为132亿元。
房企凶猛拿地，巨额资金从哪里来?
“买房子起码还交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠从金融机构融资。”一名长期研究房地产行业的专家说。
按规定，房企拍地应拿自有资金。但近年融资普遍，房企配资一般都在三七开，房企自有出资占三成，配资占
七成。现在一些房企连
自有出资部分也从金
融机构解决，房企
引入银行、债券、
理财产品、信托
计划、资管计划、
保险等资金来拍
地，已成为业内
潜规则。
如此配资导致房企负债规模不断上升，盈利状况下降。统计显示，前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780.5亿元，而净利 润只有687.8亿元，平均利润率跌至7.8%。而上半年，130家房企的净利润率还在8.15%，即便成交惨淡的2015年前三季度利润率也有10.1%。
树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险。
中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，本轮房价上涨的背后，不排除一些地方政府和房地产开发商共谋，迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段，一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控，对这一趋势应该警惕。
值得注意的是，一些地方和部门已开始既调控“面包”，也监督“面粉”。不少房企已开始调整项目上市节奏，拿地趋于谨慎。
金色诱惑：割舍不下的“地王”盛宴
各路资本涌入楼市，土地是围猎的对象。2016年多地上演“地王盛宴”，成为本轮房价上涨的风向标。
“今年济南东部出了两个地王，地价从每平方米7000多元直线上升至9000元左右，导致房价从年初每平方米八九千元上涨到约1.6万元。”济南市房地产中介行业协会副会长张鑫恭说。
“地王”的出现，给周边项目带来“坐地起价”的即期信号，更导致未来涨价预期。并引发民众恐慌，造成开发商待价而沽，捂盘惜售，房价上涨势不可挡。
财政部数据显示，前10个月，国有土地使用权出让收入2.65万亿元，同比增长15.2%，而去年同期降幅超过25%。国土资源部门的数据则显示，前三季度土地出让面积同比下降4.8%。这种“价增量减”，意味着地卖少了，成交价却更高，凸显地价涨幅之快。
值得警惕的是，一些热点城市地价高涨，加大未来市场风险隐患。对于地价快速上涨，一名房企负责人直言，如果说房价是一日千里，地价则是一日万里。
中原地产统计显示，截至9月底，北上广深四大一线城市住宅土地楼面价同比上涨72.2%，二线城市涨幅达到86.7%，远超房价上涨幅度。
“买地的价格越来越高，摆在开发商面前就只有一条路——房价除了上涨别无选择。”中国社科院经济研究所副所长张平说，这一现象暴露出当前土地市
场非常严重的垄断性。
“地王”频出，令房地产企业承压。近期，为摊薄风险，万科、绿城、融侨等多家房企纷纷加入高价地股权转让潮，楼市剧情的反转，暴露拿地企业资金周转压力增大。
业内人士认为，周而复始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人关注。华融证券首席经济学家伍戈说，一些地方政府既是土地市场的唯一供给者，又是房价的最终调控者;既是抑制房价泡沫的“刹车”，又是推动房地产市场发展的“油门”。近期高涨的土地出让金及一些地方 政府的“饥渴式供地”模式凸显出对
土地财政的依赖。
幕后黑手：投资投机下的虚火
房子是给人住的，这个定位不能偏离。历次调控最终目的都是“促进房地产市场平稳健康发展”。让住房回归其居住属性，而不能大范围成为投资品。
一段时间内，楼市几成“股市”。多地“炒房”热潮背后，不乏投资投机者的身影。
“过去浙江的投资客主要来自温台地区，今年则以上海客为主力，从嘉兴一路买过来，有迹可循。”杭州滨江房产副总经理朱立东说，外来投资客的大量涌入对杭州房价上涨起到推波助澜的作用。
记者近日从珠海市住房和城乡规划建设局获知一个案例：珠海一家生意不景气的贸易公司买了80多套房子，近期正陆续出手。
一家知名房地产企业副总裁说，今年开始，他们去竞拍土地，发现竞争对手里有了基金公司。“这说明不少金融机构的资金都在往房地产市场投。”这位副总裁说。
有观察楼市的人士指出，新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。“不少新三板上市公司融来的资金，直接或间接进入了房地产市场。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。
据相关统计，今年年初至9月底，沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到93亿元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投资性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。
泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的价值对其他行业产生的“虹吸效应”。
“如果这海量投资投机的钱投到粮食，我们就要吃不起饭，如果投向服装，我们就要裸奔。”珠海房协秘书长梁远新表示，对于吸附在砖头上的泡沫，地方政府要加大防范风险，避免陷入房地产泡沫。
灰色地带：造假炒作推高房价预期
房地产的未来健康发展，离不开良好的市场秩序。
虚假宣传，查!捂盘惜售，查!营销不规范，查!
10月，深圳开启为期三个月房地产行业专项整治执法行动，发现不少楼盘项目存在虚假宣传、捂盘惜售，发现互联网金融公司涉嫌经营“首付贷”业务;上海依法查处8家违规房企、7家中介;广州四部门联合出击规范房地产市场秩序，发布“日光盘”“地王”等消息的行为将被重罚;武汉有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”……
记者跟随深圳专项执法行动，来到“前海东岸”楼盘发现，该楼盘今年7月开盘当天实际成交140套，约占910套可售总房源的15.4%，却对外宣称开盘当天“主推户型两小时劲销90%”。
在杭州余杭的合景天峻楼盘，今年4月房价每平 方米约1.3万元，10 月个别户型涨到2.8万元。一共12栋楼分十多次开盘，每次放出有限的房源，但每次开盘房价都会上涨。
发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”……这些各地曝出的不正当经营行为，好像毒瘤侵入楼市肌体，成为灰色地带，误导市场出现非理性行为推高房价。
除了不合理的市场行为，一些机构和网络舆论的借势炒作也放大热点城市房价上涨的预期，为房价上涨推波助澜。
山东省住建厅房地产市场监管处处长张国强说，今年6月，济南东部唐冶某地块拍出“地王”，其中最贵住宅地块楼面价达每平方米7100元，接近年初部分项目新房售价。该地块属于低密度住宅用地，定位高档住宅自然价格高，但却引发炒作，造成民众恐慌，抬升房价上涨预期，随后万科在该地区拍下的一块土地楼面价每平方米已接近9000元。
针对各种不合理开发和违法违规经营行为，近期住建部接连打出重拳。中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强说，政府此次严厉查处开发企业、中介机构的违法违规行为，对维护市场秩序，稳定市场预期发挥重要作用。经过近一阶段整顿规范市场秩序，目前散布虚假信息、恶意炒作的情况少了，市场环境正在净化。
