随着近年来二手房市场的持续火热，房产交易过程中也容易出现各类问题。近日，常熟法院审结了一起因卖房人在签订购房协议后不愿卖房而引发的房屋买卖合同纠纷案。
2017年3月，王某通过A中介公司介绍，与陈某签订房屋买卖中介协议，约定向陈某购买总价为203万元的常熟某小区商品房一套，王某和陈某各自承担中介费用2万元，如有一方违约，则承担双方的中介费4万元。该协议载明双方在中介的协助下将于2017年4月底前办妥房屋权属交易登记过户手续。协议签订后，王某随即支付了10万元定金。然而在王某等待交房期间，突然收到了陈某委托人发出的律师函，明确表示该协议不可能继续履行。鉴于陈某的违约行为，王某诉至法院，要求陈某返还双倍定金，并承担中介费及相关损失。
庭审中，陈某辩称，该商品房是其与丈夫刘某共同购买，网签合同登记的亦是夫妻共同购买。根据《物权法》第97条，处分共有的不动产，应当经占份额的三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。陈某与王某签订协议，刘某不知情，也未参与此事，故协议未生效，请求法院驳回王某诉请。
最后，双方庭外和解，王某撤诉。
法官说法
根据《合同法》第51条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款明确，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。第2款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿的，人民法院应予支持。
在本案中，双方签订的买卖合同是有效的，但是房产的另一个所有权人不同意该房屋的转让，导致尽管合同有效但是物权得不到转移。为此提醒购房者，在购买二手房时，如果房屋有多个所有权人的，那么在签订合同时，如有一方权利人不能到场，一定要获得其书面授权，才能签订合同，以免后续的麻烦接踵而来。
