本期主持人 董捷
本期嘉宾 王英 阿蒋
主持人：去年5月，国家住建部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见。《意见稿》明确，国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。这一年来，苏州也在发展租赁房市场的道路上不断探索。但是我们也要看到，目前的租赁市场还未走向成熟，市场中的租赁方以个人房东和中介“二房东”为主。所以，今天，我们就来聊聊租房市场中面临的“成长烦恼”。
王英：前段时间有媒体发布数据，目前我国出租房约有1亿套，80%为个人出租，20%为二房东，品牌公寓企业总占有率低于5%。也就是说，当前房屋租赁市场的供应主体仍以品质参差不齐的民宅为主。
阿蒋：是的，这种结构也造成了目前房屋租赁市场的各种问题。当前租房市场机制发育不健全有很多表现，比如合同不报备，产生纠纷时协调困难，而租客处于弱势位置，受“欺侮”的情况广泛，维权艰苦;再比如群租等问题突出，租客普遍没有平安感：房东涨租、租期随便性大，二房东现象屡禁不绝等等。
主持人：随着人们对租住环境要求越来越高，乱象丛生的传统分散式租房市场已经无法满足年轻人对居住品质的需求，加大市场上品质公寓的供给量显然是当务之急。
王英：现在长租公寓主要有两种商业模式：一是房地产开发商自持物业从事租赁;二是租赁企业通过对旧厂房、居民商品房等项目进行整体承租改造后再面向市场。规模化、专业化租赁企业近年来正异军突起。但这又牵涉到一个问题，就是改造项目很难获得消防验收。
阿蒋：这是因为由企业提供集中租房服务的业态出现时间不长，经营过程中物业的使用用途类似住宅，但经营行为又类似商业，和酒店类似。这就导致各地在长租公寓的消防验收中，有的参照住宅，有的参照商办公，有的参照酒店，有的归为“出租屋”不用验收，标准不清，给建设、运营增加了不确定性。
主持人：也就是说，现在市场上存在的租住方式，无论是小区民宅还是老旧办公楼、厂房改造宿舍，利用自有闲置房源进行改造和自我管理，均存在安全隐患、管理混乱、品质没有保障等问题。这种情况是怎么造成的呢?
王英：这个问题的主要原因是国家层面对可从事长租公寓行业的相关房产物业属性没有明确，在实际操作中有可能引发后续一系列公安消防问题。想要解决这个问题，得尽快出台长租公寓消防验收标准，从使用用途考虑，可以以住宅消防标准为基础制定，同时结合租房人员流动性相对住宅更大的实际经营特点，建议在住宅标准上强化消防自动报警系统等硬件，提升物业的防火能力。
阿蒋：更重要的是，公共服务还得实现“租购同权”。如果租房也能跟买房一样，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务，租赁市场的未来将不可限量。
主持人：非常感谢两位的分享。关于租赁市场那些“成长的烦恼，我们今天就分享到这里。”
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