本报讯（记者 王小兵 通讯员 王璇 邱锐）二手房交易过程中，在房地产权转移至买方名下前，卖方突然死亡并就房屋归属已立遗嘱，这会影响房屋正常过户吗？买方应当如何维护自身权益？近日，姑苏区人民法院就受理了这样一起特殊的房产买卖案。
王大叔与李阿姨是夫妻关系。王大叔与其前妻生育有王甲、王乙两个女儿，李阿姨与其前夫生育有葛某一个女儿，其与王大叔于2000年结婚后，王大叔与葛某形成继父母与继子女的关系。2021年5月16日，王大叔与陈先生签订《拆迁安置房买卖合同》，约定王大叔将位于某小区房屋及车库出售给陈先生，总房款为70.6万元。因案涉房屋为拆迁安置房，尚未办妥房屋产权证和土地使用证，约定由出卖人及时报送办理房产证资料，并在拿到产权证后，及时通知买受人办理产权过户。合同签订后，陈先生已付购房款68.6万元，还有2万元尾款待过户后支付，王大叔将案涉房屋交由陈先生装修入住。
2022年9月21日，王大叔突然去世。9月27日，案涉房屋产权登记至王大叔、李阿姨名下。后因王大叔继承人之间的矛盾以致案涉房屋无法过户，陈先生诉到法院，要求李阿姨、葛某、王甲、王乙配合其办理过户手续，并赔偿其损失。李阿姨、葛某共同辩称，同意配合过户，但不同意赔偿损失，且王大叔去世前在2022年8月31日订立过遗嘱，两套房子都由李阿姨独自继承。王甲、王乙表示不认可遗嘱中的两套房屋给李阿姨，也不同意配合案涉房屋的过户。
姑苏区人民法院经审理认为，陈先生与王大叔签订的拆迁安置房买卖合同系各方真实意思表示，不违反法律法规相关强制性规定，合法有效，各方均应遵照执行。本案中，除尾款外陈先生已按约支付了购房款，王大叔、李阿姨在取得产证后应当按约协助陈先生办理案涉房屋的过户手续。现王大叔在产证取得前去世，其法定继承人应当继受王大叔生前签署的拆迁安置房买卖合同项下的权利义务，继续履行合同。至于房屋出售所得款项，则应作为王大叔的遗产由其继承人继承。现陈先生主张四被告承担前述合同中的义务，法院依法予以支持，判决李阿姨、葛某、王甲、王乙协助案涉房屋过户至陈先生名下。
关于陈先生主张的损失，考虑到案涉房屋未能按约过户系因王大叔去世所致，虽然该客观事件并非合同双方所能预见且避免的，然而王大叔的家庭矛盾导致案涉房屋迟迟未能过户至陈先生名下，一定程度上给陈先生造成了损失，结合陈先生对实际损失的举证情况，故法院酌定四被告在遗产继承范围内赔偿陈先生损失10000元。
姑苏区人民法院办案法官表示，出卖人生前与买受人签订房屋买卖合同，但在办理转移登记前，出卖人死亡的情形时有发生。实务中，此类情况因出卖人有无继承人而有不同处理方式，如出卖人无继承人的，一般可以申请认定财产无主或申请指定遗产管理人的特殊程序予以解决；如出卖人有继承人但不愿配合买受人办理房屋过户手续的，则可诉请法院判令出卖人的继承人继续履行房屋买卖合同，并协助办理转移登记。
本案中，出卖人在与买受人签订了拆迁安置房买卖合同并交付房屋后，又订立了遗嘱将出卖的房屋作为遗产进行分配，出卖人在取得房屋产证前去世，而其继承人对遗产的分割尚未协商一致，部分继承人同意配合过户，部分继承人拒绝配合。此种情况下，买受人的权益该如何保障，是值得关注的问题。自然人的死亡并不必然导致财产关系的消灭，继承人基于诚信原则，应妥善处理遗产所涉债权债务关系。
